Профиль инвестора: бутик-курорт или STR-вилла, net yield ≥10% в USD, чек $200K–$3M. Три рынка — Бали, Дубай, Турция (Бодрум) — через одну систему критериев. Данные: полные показатели 2025 и I пол. 2026. Источники: BPS Bali, DET Dubai, Turkish Ministry of Tourism, AirROI, Airbtics, Horwath HTL.
| Показатель | Бали | Дубай | Турция (Бодрум) |
|---|---|---|---|
| Турпоток 2025 | 6,95 млн (+9,7%) | 19,59 млн (+5%) | 63,9 млн по стране (+2,7%) |
| Заполняемость отелей 2025 | 73,2% | 80,7% | 55–65% (люкс Бодрум) |
| ADR STR (рыночное среднее) | Чангу $216 / Семиньяк $283 | $306 (рынок); $158 отели | $143/ночь среднее; люкс €300–1 500+ пик |
| Occupancy STR (рынок, год. среднее) | 38–40% весь рынок; 60–80% проф. УК* | 39,7% весь рынок; 63–80% проф. УК | 46% год. среднее |
| Земля (прайм-зона) | $530–825/м² (Чангу) | $4 900–6 300/м² (Palm Jum.) | $2 130–7 700/м² (Ялыкавак) |
| Земля (доступная зона) | $300–470/м² (Табанан, Букит) | $3 300–4 600/м² (Bus. Bay) | $870–1 405/м² (инланд Бодрум) |
| Строительство (бутик-люкс) | $710–1 200/м² | $4 685/м² (5-star hospitality) | $800–1 200/м² |
| Gross yield STR (управляемый) | 10–15% | 8–12% (прайм-зоны) | 8–12% (только peak-сезон) |
| Чистая USD-доходность (реальная) | 7–12% | 6–9% | 3–6% (после налогов + FX) |
| Налог на доход от аренды | 10% плоский | 0% | 15–40% прогрессивно |
| Право собственности | Лизхолд / PT PMA HGB | 100% фрихолд | 100% фрихолд (Тапу) |
| Валютный риск | Нет (USD-выручка) | Нет (AED = USD пег) | Высокий (TRY −21% за 2025) |
* STR-occupancy Бали — средняя по рынку, включая пассивно управляемые объекты. Профессионально управляемые виллы топ-25% показывают 60–80% занятости. Источники: AirROI июнь 2025–май 2026; Airbtics; Horwath HTL; BPS Bali; DET Dubai; Airbtics Bodrum.
| Показатель | Бали | Дубай | Турция |
|---|---|---|---|
| Прибытия 2025 (факт) | 6,95 млн (+9,7% к 2024) | 19,59 млн (+5% к 2024) | 63,9 млн в стране (+2,7%) |
| Допандемийный пик | 6,4 млн (2019) — превышен | ~16,7 млн (2019) — значительно превышен | ~51 млн (2019) — превышен |
| Туристическая выручка 2025 | Данные за полный год ожидаются | Рекордные KPI по отельному сектору | $65,23 млрд (+6,8%) — рекорд; таргет на 2026: $68 млрд |
| Основные рынки-источники | Австралия (354K в Q1 2026), Китай +20%, Индия | Зап. Европа (4,1 млн), СНГ (2,89 млн), Юж. Азия (2,89 млн) | Россия (6,9 млн), Германия (6,75 млн), Великобритания (4,27 млн) |
| Q1 2026 (актуальная динамика) | 1,47 млн (+1,04% к Q1 2025) — умеренный рост | 19,59 млн по итогам 2025; данные Q1 2026 не опубликованы | Данные Q1 2026 ещё не опубликованы |
| Официальный таргет на 2026 | 6,63–7,5 млн | D33 Agenda: 40 млн к 2031 | $68 млрд выручки |
Бали — круглогодичный спрос: пик июль–август и декабрь–январь, межсезонье поддерживают цифровые кочевники и длительные визитёры. Профессионально управляемые объекты держат 60–80% occupancy без ставки на пик.
Дубай — деловой и люксовый туризм, пик октябрь–апрель. Летний спад (май–сентябрь). Отельная заполняемость 80,7% — но средний STR-листинг даёт лишь 39,7%: разрыв = пассивное управление и перепредложение (+255% новых листингов за год).
Турция (Бодрум) — 85–90% доходов за 13–16 недель (июнь–сентябрь). Ноябрь–апрель: объекты простаивают. ADR $143 в год скрывает разрыв €300–1 500+/ночь в пик vs €0 в несезон — модель финансирует 8 месяцев простоя из 4 рабочих.
| Рынок | Ключевые проекты | Влияние на туристическую недвижимость |
|---|---|---|
| Бали | Новый аэропорт Северного Бали (в разработке); расширение Нгурах Раи Фаза 2 | Положительное — откроет север острова, снизит давление на насыщенный Чангу-коридор |
| Дубай | Аэропорт Аль-Мактум (260 млн пасс.); метро «Синяя линия»; Expo City Dubai | Высокое — укрепляет статус глобального хаба, AED 412 млрд инфраструктурного портфеля |
| Турция | Аэропорт Анталья: €740 млн расширение (35→82 млн пасс.); Стамбул: $2,3 млрд Turkish Airlines | Ограниченное для Бодрума — выгодно массовой Анталье; аэропорт Миласа имеет потолок пропускной способности |
| Метрика | Бали | Дубай | Турция (Бодрум) |
|---|---|---|---|
| Occupancy FY 2025 | 73,2% | 80,7% (+2,5 п.п. к 2024) | 55–65% (люкс-сегмент); 80%+ июнь–авг |
| ADR 2025 | IDR 2,4 млн (~$140–150) | AED 579 / $158 (+8% г/г) | $530 (HVS benchmark 2023, наиболее свежий) |
| RevPAR 2025 | IDR 1,7 млн (~$100) | AED 467 / $127 (+11% г/г) | Нет верифицированных данных 2025 |
| Прогноз 2026 | 6,63–7,5 млн туристов; ADR плоский или рост в IDR | Pipeline 4 600–5 000 новых номеров; pressure на ADR | Буткик-тренд усиливается (OKU, Scorpios, Maxx Royal в 2025) |
| Зона / Рынок | ADR | Occupancy | Выручка/год | Активных листингов |
|---|---|---|---|---|
| Бали — Семиньяк | $283 | 40,4% | $31 827 | 1 628 (−7,8% г/г) |
| Бали — Чангу | $216 | 38,3% | $23 717 | 3 992 |
| Бали — Букит/Юж. Кута | $143 | 38,4% | $11 511 | 1 257 |
| Бали — рынок в целом | $90 | 63%* | $21 000 | 38 640 (+28% г/г) |
| Дубай — рынок в целом (FY 2025) | $306 | 39,7% | $22 751 | 17 238 (+35% г/г лицензий) |
| Бодрум — рынок (Airbtics) | $143 | 46% | $24 000 | 1 346 |
| Бодрум — Ялыкавак / Тюркбюкю | $273–$549+ | 31% ср. | $15 529 ср. | Топ-10%: $549+/ночь |
* Данные Airbtics (активно сдающиеся объекты) vs. AirROI (весь рынок). AirROI по зонам Бали даёт occupancy 38–40% — включает пассивно управляемые листинги. Airbtics (более активная выборка) — 63%. Профессионально управляемые виллы топ-25% показывают 60–80% занятости с ADR в 1,5–2× от медианы.
Разрыв между occupancy отелей и среднего STR-листинга — следствие управления, а не рынка. Отель с Revenue Manager и OTA-дистрибуцией даёт 73–80%. Пассивный листинг без стратегии — 25–35%.
| Формат | Управление | Occupancy | ADR | Выручка/ключ/год |
|---|---|---|---|---|
| Бали — luxury hotel | Профессиональный оператор | 73–79% | $150–$400 | $40 000–$100 000+ |
| Бали — STR топ-25% | Управляющая компания | 60–80% | $180–$350 | $40 000–$80 000 |
| Бали — STR медиана | Пассивный владелец | 38–40% | $90–$216 | $12 000–$24 000 |
| Дубай — luxury hotel | Бренд-оператор | 80–85% | $200–$623 | $60 000–$200 000+ |
| Дубай — STR топ-25% | Holiday home operator | 63–80% | $250–$486+ | $60 000–$100 000 |
| Дубай — STR медиана | Частный владелец | 39,7% | $150–$200 | $22 751 |
| Бодрум — luxury hotel | Maxx Royal, EDITION, OKU | 55–65% год. | $300–$800 | $60 000–$200 000+ |
| Бодрум — STR Ялыкавак | Агентство прямой аренды | 40–55% год. | €300–1 500 пик | $30 000–$80 000 |
| Бодрум — STR медиана | Частный владелец | 31–46% | $143–$273 | $15 000–$24 000 |
| Зона | Цена USD/м² | Тип | Примечание |
|---|---|---|---|
| БАЛИ | |||
| Семиньяк / Петитенгет | $650–1 000 | Коммерческий прайм | Наиболее дорогая зона; беачфронт практически недоступен |
| Чангу / Беравa | $530–825 | Прайм-хипстер | Coco Dev Q1 2026; насыщенный рынок STR |
| Переренан | $450–750 | Развивающаяся зона | Оптимальная для формата бутик-курорт |
| Букит / Улувату (инланд) | $295–470 | Серф/lifestyle | 30–40% территории — Green Zone (ограничения застройки) |
| Табанан / Западный берег | $300–650 | Быстрорастущая | −30–50% к Чангу; инфраструктура улучшается |
| ДУБАЙ | |||
| Palm Jumeirah (виллы) | $4 900–6 300 | Трофейный актив | Рекордная сделка 2025: $19 000/м² (участок) |
| Downtown / JBR | $5 400–7 100 | Прайм центральный | Апартаменты; вилл в продаже нет |
| Dubai Marina | $4 100–5 400 | Прайм прибрежный | Самая развитая STR-инфраструктура |
| Business Bay | $3 300–4 600 | Деловой центр | Highest gross yield (~7%) в деловом поясе |
| ТУРЦИЯ (БОДРУМ) | |||
| Ялыкавак / Тюркбюкю | $2 130–7 700 | Элита / марина | Широкий диапазон: фронт воды vs. инланд |
| Битез / Гюмюшлюк | $1 686–6 752 | Прайм-прибрежный | Рост ~20% г/г в TRY; в USD — около нуля |
| Мумджулар (инланд) | $870–1 405 | Бюджетный / инланд | Нет курортного спроса; не релевантно для STR |
| Рынок | Уровень | USD/м² | Комментарий |
|---|---|---|---|
| Бали | Стандарт (тропический минимализм) | $355–470 | Бетон B20, базовая отделка |
| Бали | Средний (Tropical Modern) | $470–710 | Открытые планировки, базейн, качественная отделка |
| Бали | Luxury / бутик-курорт | $710–1 200 | К300 бетон, 3-уровневая гидроизоляция, premium MEP |
| Дубай | High-end villa | $2 490–4 100 | AED 9 150–15 070/м² |
| Дубай | 5-star hospitality (бутик-отель) | $4 685 | AED 17 200/м²; включает hospitality-grade MEP |
| Дубай | Ultra-luxury / custom | $4 100–5 860 | AED 15 070–21 530/м² |
| Турция | Стандарт / mid-range | $400–870 | Рост ~10%+ из-за инфляции стройматериалов |
| Турция | Luxury villa (Бодрум) | $870–1 400 | Морской климат: +50% к эксплуатационным расходам |
| Профиль | Бюджет | Бали | Дубай | Турция |
|---|---|---|---|---|
| P2 — Одиночная вилла | $300K–$1M | ✓ 2–3-спальная вилла в Переренан / Букит | 1 апартамент (не вилла) | ✓ Апарт. или небольшая вилла в Бодруме |
| P3 — Мини-кластер | $1M–$2M | ✓ 3–5 вилл или boutique plot | 1 holiday home unit (прайм) | ✓ 1 люкс-вилла Ялыкавак / Тюркбюкю |
| P4 — Бутик-курорт | $2M–$5M | ✓ 10–15 ключей, полный формат | 1–2 villa Palm Jumeirah | ✓ Небольшой курорт Бодрум (рискованно) |
| P5 — Институциональный | $8M+ | Крупный resort / land play | ✓ Бутик-отель / boutique development | Концепт крупного курорта |
Один и тот же рынок работает по-разному в зависимости от бюджета. Ниже — что реально купить, какую доходность ожидать и какие риски принять в каждом ценовом диапазоне.
| Параметр | Бали | Дубай | Турция |
|---|---|---|---|
| Что доступно | Off-plan юнит (студия / 1BR) от застройщика в Табанане или Переренане; доли в совместных виллах (fractional) | Off-plan студия в JVC, Dubailand, Discovery Gardens — от $130K с рассрочкой; нет бутик-формата | Студия/1BR в Анталье ($80–150K) или бюджетный апарт. в Бодруме ($130–200K) |
| Формат владения | Leasehold через застройщика; PT PMA не обязателен на этом чеке | Фрихолд; платёжный план 30/70 или 40/60 от застройщика | Фрихолд (Тапу) — плюс; гражданство недоступно ($400K порог) |
| Ожидаемый gross yield STR | 8–12% при управляемом листинге | 7–9% (JVC, DubaiSilicon Oasis — самые высокие в Дубае) | 5–8% в лирах; 3–5% в USD после девальвации |
| Ключевые риски | Off-plan риск застройщика — обязателен whitelist True RE; малый юнит сложнее сдавать по premium ADR | Oversupply в массовых районах (JVC, Arjan) — Fitch прогноз коррекции до −15%; маленький чек, низкий ADR | TRY девальвация уничтожает USD yield; Анталья — массовый рынок без premium STR-спроса |
| Kill-rule (≥10% пессимистично) | Проходимо при грамотном выборе объекта и УК | На грани: 7–9% gross, net ~5–6% — ниже kill-rule | Не проходит: 3–5% USD net |
| Вердикт | Бали — первый выбор. Малый чек работает через off-plan от верифицированного застройщика. | Дубай — только при чётком операционном плане; oversupply давит на этот сегмент. | Турция — не рекомендуется для чистого STR-дохода при таком чеке. |
| Параметр | Бали | Дубай | Турция |
|---|---|---|---|
| Что доступно | 1–2BR вилла с бассейном в Переренане / Буките ($200–350K leasehold); первый юнит мини-кластера | 1BR в Business Bay, Marina (вторичный или off-plan); студия в Downtown/JBR | Хорошая вилла в Гюмюшлюк / Битез; у верхней границы — Ялыкавак бюджет; $400K = порог гражданства |
| Формат владения | Leasehold (25–30 лет + пролонгация) или через PT PMA на $200K+ | Фрихолд DLD — без рисков титула | Фрихолд (Тапу); при $400K — заявка на гражданство |
| ADR и occupancy (прогноз управляемого объекта) | ADR $150–220, occupancy 60–75% при профессиональной УК → $33 000–60 000/год | ADR $150–200, occupancy 60–70% при holiday home оператор → $32 000–50 000/год | ADR €150–300 пик (июнь–сентябрь) + почти ноль остальные 8 мес. → $15 000–30 000/год |
| Ожидаемый gross yield | 10–14% | 8–11% (Business Bay: 6,93% зональный; Marina: 6,24%) | 3–6% USD net (ниже kill-rule) |
| Особые триггеры | Дедлайн STR-лицензии — 31 марта 2026: объект должен иметь NIB | «Золотая виза» — только от AED 2M ($545K); этот чек не покрывает | При $400K — заявка на турецкое гражданство; 3-летнее удержание |
| Kill-rule | Проходит при правильной зоне и УК | На грани: gross 8–11%, net ~6–8% — пограничная зона kill-rule | Не проходит как чистая инвестиция |
| Вердикт | Бали — оптимальная зона для этого чека. Полноценная вилла с доходностью выше kill-rule. | Дубай — рабочий вариант, но требует профессионального оператора. Yield умеренный. | Турция — только при целевом получении гражданства ($400K). Не для доходности. |
| Параметр | Бали | Дубай | Турция |
|---|---|---|---|
| Что доступно ($500K–$1M) | Полноценная вилла 2–3BR в Чангу / Семиньяк или кластер 3–5 единиц в Переренане — начало boutique-формата | 2BR в Business Bay / Marina; «Золотая виза» (AED 2M = $545K); villa Palm Jumeirah вне доступности | Люкс-вилла в Ялыкавак / Тюркбюкю с прямой арендой в EUR; гражданство превышает порог |
| Что доступно ($1M–$3M) | Полноформатный бутик-курорт 10–15 ключей в Переренане / Табанане — основной формат True RE | 1–2 апарт. в JBR / Downtown; small villa Palm Jumeirah (вторичный рынок); luxury holiday home | Бутик-кластер 3–5 вилл (рискованно — сезонность + TRY); или один premium объект |
| Что доступно ($3M–$5M+) | Крупный курорт / land play; портфель | Villa Palm Jumeirah; boutique development в prime зоне ($8M+ для реального формата) | Крупный концепт-курорт; M&A сделка с действующим объектом |
| ADR и occupancy ($1–2M объект) | Бутик-курорт Переренан: ADR $180–280, occupancy 65–75% УК-управляемый → $60 000–120 000/год gross revenue | Luxury holiday home Palm/JBR: ADR $300–500, occupancy 60–75% → $65 000–135 000/год | Вилла Ялыкавак: €800–1 500/ночь пик, occupancy 40–55% год. → $30 000–80 000/год (концентрация в 4 мес.) |
| Gross yield | 10–15%; True RE методология: 10–12% net | STR прайм: 8–12% gross; net 6–9% после операционных | Люкс-вилла: 3–4% gross USD (при цене $600–800K, выручка $24K); ниже kill-rule |
| Специфика управления | УК обязательна: доля инвестора ≥45–50% gross; без УК — медиана рынка 38% occupancy | DTCM-лицензированный holiday home operator; management fee 15–25% gross; compliance 96% | Прямая аренда или агентство в EUR-номинировании; TRY-аренда = валютный риск |
| Exit potential | Вторичный рынок растёт; лизхолд усложняет timing; cap rate 8–12% для качественных объектов | Глубокий вторичный рынок DLD; мировой пул покупателей; ликвидность высокая | Иностр. покупки −9,4% г/г (2025) — 9-летний минимум; ликвидность снижается |
| Kill-rule | Проходит при whitelist-проекте и профессиональной УК | На грани — 8–12% gross, net 6–9%; в prime зонах — проходит | Не проходит — 3–4% USD net; оправдан только lifestyle/гражданство |
| Вердикт | Бали — безусловный лидер для формата бутик-курорта. $1–3M даёт полноформатный продукт с 10–12% net yield в USD. | Дубай — второй выбор на $1M+: лучшая правовая среда, «Золотая виза», 0% налог; yield ниже Бали из-за цены входа. | Турция — lifestyle/гражданство. Как инвестиция в туристическую недвижимость: не рекомендуется при любом чеке. |
| Чек | Бали | Дубай | Турция |
|---|---|---|---|
| $100K–$200K | ✓✓ Off-plan юнит; 8–12% gross | ✓ Студия JVC; ~7% gross; oversupply | ✗ 3–5% USD net |
| $200K–$400K | ✓✓✓ Вилла с бассейном; 10–14% gross | ✓✓ 1BR Marina/Business Bay; 8–11% | ✓ Только для гражданства ($400K) |
| $500K–$1M | ✓✓✓ Вилла/кластер; начало boutique | ✓✓ Апарт. прайм + «Золотая виза» | ✗ Люкс-вилла: 3–4% gross USD |
| $1M–$3M | ✓✓✓ Полноформатный бутик-курорт | ✓✓ Luxury holiday home прайм | ✗ Риски компаундируют |
| Параметр | Бали | Дубай | Турция |
|---|---|---|---|
| Фрихолд для иностранцев | Нет. Лизхолд через PT PMA/HGB (до 80 лет) | Да — 100% фрихолд в выделенных зонах, без срока | Да — Тапу, без срока, 183 национальности |
| Структура для STR/курорта | PT PMA (иностр. компания) + HGB-право; мин. инвестиции $200K | Прямой Тапу через DLD; Free Zone LLC для отельной лицензии | Тапу напрямую; турецкое ООО для Tourism Operation License |
| STR-лицензирование | Регистрация NIB через OSS-RBA; дедлайн 31 марта 2026; KBLI-классификация Villa (55193) | Holiday Home Permit (DET); AED 13 000 первично + AED 1 000–4 500/год; compliance 96% | Закон 7464: лимит 100 дней/год для жилого; Tourism Op. License для бутик-отеля — снимает ограничение |
| Бонус для инвестора | KITAS (инвестиционный) — инд. основание | «Золотая виза» 10 лет от AED 2 млн ($545K) | Гражданство за инвестиции от $400K (удержание 3 года) |
| Надёжность правовой системы | Индонезийское гражданское право; улучшается; PT PMA снижает риски | Суды DIFC (общее право); высокий уровень исполнения | Активный политический риск 2025: арест Имамоглу вызвал волатильность |
| Налог | Бали | Дубай | Турция |
|---|---|---|---|
| Налог на доход от аренды | 10% PPh Final (удержание у источника) | 0% — нет подоходного налога | 15–40% прогрессивно; ~35–40% на USD-уровне |
| Корпоративный налог | 22% PT PMA | 9% свыше AED 375K (~$102K) | 25% (повышен с 20% в 2023) |
| НДС на STR-проживание | 11% НДС при превышении порога | 0% — освобождено от НДС | 20% на меблированный STR |
| Налог на проживание | 10% pajak hotel от gross revenue | 2% туристический сбор DET от gross | 2% налог на проживание от gross |
| Налог при покупке / трансфере | 2,5% BPHTB + нотариус ~0,5% | 4% DLD + AED 4 000 + ~2% агент | 4% Тапу-сбор (договорное распределение) |
| Эффективная нагрузка (STR-курорт) | ~30–35% от gross (PT PMA + pajak) | ~10–15% (9% корп. + 2% туристический) | ~50–55% от gross (НДФЛ 35–40% + НДС 20%) |
| Repatriation / дивиденды | 10% withholding с дивидендов PT PMA | 0% — без налога на репатриацию | 10–15% при выплате из турецкого ООО |
| Риск | Бали | Дубай | Турция |
|---|---|---|---|
| Валютный риск | Низкий — выручка в USD, OPEX в IDR | Нет — AED жёсткий пег USD (3,67:1) | Экстремальный — TRY −21% к USD за 2025; прогноз −15–20% в 2026 |
| Перепредложение STR | Высокий — +28% новых листингов за год; выручка/листинг −15% г/г | Высокий — +255% новых листингов; revenue/listing −12,5% г/г; 4 600 новых гостиничных номеров в 2026 | Низкий — малый рынок (1 346 листингов); supply не критичен |
| Политический / регуляторный | Средний — лицензирование STR дедлайн март 2026; зоны Green Zone | Низкий — последовательная проделовая политика | Высокий — арест Имамоглу (2025), волатильность рынка; закон 7464 эволюционирует |
| Сезонность | Низкий — круглогодичный спрос | Средний — 4 мес. летнего спада, но отели 80%+ даже в несезон | Очень высокий — 4 месяца работы, 8 месяцев фактически простой |
| Ликвидность / выход | Средний — лизхолд усложняет продажу; международный пул покупателей растёт | Низкий — глубокий вторичный рынок DLD; широкий пул покупателей | Средний–высокий — иностр. покупки −9,4% г/г; 9-летний минимум (21 534 сделки 2025) |
| Строительный / качественный | Средний — критичен строгий DD спецификаций (K300, гидроизоляция) | Низкий — регулируемая строительная отрасль | Средний — инфляция 32,95% (сент. 2025) делает смету непредсказуемой |
| Доходность ниже kill-rule (<10% пессимистично) | Управляем при грамотном DD и УК | Риск в прайм-зонах из-за высокой цены входа | Системный — типичная вилла Бодрум: 3–4% gross = ниже kill-rule |
| Итоговая оценка риска | Средний — управляем | Средний — oversupply главный риск | Высокий — риски накапливаются |
Бали: Риски структурные — лизхолд закрывается через PT PMA/HGB, лицензирование STR через раннюю регистрацию, перепредложение — выбором уникальных локаций и профессиональной УК. Рыночного коллапса нет — есть давление на пассивно управляемые объекты.
Дубай: Лучшая макросреда из трёх. Главный риск — структурное перепредложение: Fitch ожидает коррекцию до 15% в JVC/Arjan. Прайм устоит, но 10%+ net yield при входе $5 000–7 000/м² математически невозможен. Бутик-формат доступен только от $8M+.
Турция: TRY −21% за 2025 (прогноз −15–20% в 2026) + политическая нестабильность + сезонность 4 месяца — три компаундирующихся риска. Kill-rule не проходит.
| Категория риска | Бали | Дубай | Турция |
|---|---|---|---|
| Валютный риск (FX) | Низкий USD-выручка, IDR OPEX |
Нет AED = жёсткий пег USD |
Экстремальный TRY −21% за 2025 |
| Сезонность STR | Низкая Круглогодичный спрос |
Средняя 4 мес. летнего спада |
Критичная 4 рабочих месяца из 12 |
| Перепредложение STR | Высокое +28% листингов г/г; давление на медиану |
Очень высокое +255% листингов; revenue/лист. −12,5% |
Низкое Малый рынок (1 346 лист.) |
| Политика и регулирование | Средний STR-лицензирование; зоны ограничений |
Низкий Последовательная проделовая политика |
Высокий Арест Имамоглу; закон 7464 эволюционирует |
| Доходность (kill-rule ≥10%) | Управляем Проходит при DD + УК |
Пограничный Net 5–7%; прайм-зоны на грани |
Системный провал 3–4% net USD ниже kill-rule |
| Ликвидность / выход | Средняя Лизхолд усложняет; пул растёт |
Высокая Глубокий рынок DLD; мировой пул |
Снижается Иностр. сделки −9,4% г/г; 9-летний минимум |
| Совокупная оценка | Средний — управляем | Средний — oversupply главный риск | Высокий — риски накапливаются |
Критерии ранжированы по приоритетности для инвестора в бутик-STR формат с целевым net yield ≥10% в USD.
| Критерий | Бали | Дубай | Турция | Вывод для инвестора |
|---|---|---|---|---|
| Чистая USD-доходность STR (профессиональная УК) | 10–15% gross / 7–12% net | 7–9% gross / 5–7% net | 8–12% gross сезон; 3–6% net годовой | Бали — ключевой критерий |
| Прохождение kill-rule ≥10% (пессимистично) | ✓ При DD-верифицированном объекте | На грани: net 5–7% в большинстве зон | ✗ Типичная вилла Бодрум: 3–4% net | Бали |
| Бутик-формат 10–15 ключей: стоимость входа | $1,5–3M под ключ | От $8M (земля $4 000/м² × 2 000 м² + стройка) | $3–6M (высокий риск) | Бали — единственный доступный рынок |
| Круглогодичная STR-заполняемость (бутик-формат) | 60–80% (профессиональная УК); 73% hotel benchmark | 63–80% (holiday home оператор); 39,7% рынок средний | 40–55% год.; 80%+ только 4 мес. | Бали — устойчивый поток vs сезонность Турции |
| Доходность с поправкой на риск | ★★★★☆ | ★★★☆☆ | ★★☆☆☆ | Бали |
| Налоговая эффективность | 10% плоский | 0% — преимущество | 15–40% прогрессивно | Дубай — но yield gap Бали перекрывает налоговую разницу¹ |
| Правовая защита титула | PT PMA / HGB — рабочая структура | Фрихолд DLD — лучший стандарт | Фрихолд Тапу | Дубай — важно для институциональных инвесторов |
| Валютная стабильность | USD-номинированная выручка STR | AED = USD жёсткий пег | TRY −21% к USD за 2025 | Бали и Дубай — паритет; Турция вне игры |
| Ликвидность и exit | Вторичный рынок растёт; лизхолд усложняет timing | Глубокий рынок, мировой пул покупателей | Иностр. сделки −9,4% г/г (2025), 9-летний минимум | Дубай — критично при горизонте <5 лет |
¹ При gross 13% (Бали) минус 10% налог = 11,7% net. При gross 8% (Дубай) минус 0% = 8% net. Разрыв: 3,7 п.п. в пользу Бали после налогов.
Для профиля «бутик STR, yield ≥10%, чек до $3M» — Бали единственный рынок, где всё сходится одновременно: формат, доходность, стоимость входа. Дубай и Турция решают другие задачи.